Das lange diskutierte Wohnprojekt am Dossenweg in Salzburg-Gneis steht kurz vor der Fertigstellung. Nachdem der Verkauf der 120 Eigentumswohnungen zunächst nur sehr langsam vorankam, meldet die Wohnbaugesellschaft Heimat Österreich nun einen Erfolg: Fast alle Einheiten haben einen Käufer gefunden. Die ersten Bewohner können bereits im Juli einziehen.
Die Wende kam nach einer Anpassung der strengen Vergaberichtlinien, die den Kreis der potenziellen Käufer erheblich erweitert und eine persönliche Beratung wieder ermöglicht hat. Nun sind nur noch wenige der günstigeren Baurechtswohnungen verfügbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Verkaufserfolg: Von 120 Eigentumswohnungen am Dossenweg in Gneis sind bereits 105 verkauft.
- Anfängliche Probleme: Strenge Vergabekriterien der Stadt Salzburg, wie eine reine Online-Anmeldung und die Beschränkung auf Stadtbewohner, bremsten den Verkauf zunächst stark.
- Regeländerung als Schlüssel: Die Öffnung für Käufer aus Umlandgemeinden und die Wiedereinführung persönlicher Beratung führten zur Wende.
- Preisvorteil durch Förderung: Die Quadratmeterpreise liegen dank Wohnbauförderung deutlich unter dem Marktniveau für frei finanzierte Projekte in dieser Lage.
Vom Ladenhüter zum begehrten Wohnraum
Die Situation für das Neubauprojekt in Gneis sah vor einem Jahr noch völlig anders aus. Viele der 120 geförderten Eigentumswohnungen fanden keine Abnehmer und galten als schwer verkäuflich. Doch die Wohnbaugesellschaft Heimat Österreich zieht nun eine positive Zwischenbilanz. „Wir haben 105 Wohnungen verkauft und für die restlichen 15 gibt es bereits konkrete Interessenten“, erklärt Stephan Gröger von Heimat Österreich.
Diese Entwicklung ist bemerkenswert, da der Verkaufsprozess anfangs von erheblichen Hürden geprägt war. Die ersten Bewohner sollen planmäßig im Juli 2024 ihre neuen Wohnungen beziehen können. Bis dahin, so die zuversichtliche Prognose, wird das Projekt vollständig verkauft sein.
Strenge Vergaberegeln bremsten den Start
Der Hauptgrund für die anfänglichen Schwierigkeiten lag in den von der Stadt Salzburg auferlegten Vergaberichtlinien. Potenzielle Käufer konnten sich ausschließlich über ein Online-Portal anmelden, eine persönliche Beratung war nicht vorgesehen. Die Zuteilung erfolgte per Losentscheid.
„Wer eine Wohnung kauft, möchte eine gute Beratung und Personen, die man befragen kann“, betont Stephan Gröger.
Diese anonymisierte Vorgehensweise schreckte viele Interessenten ab. Eine weitere wesentliche Einschränkung war, dass anfangs nur Personen mit Wohnsitz in der Stadt Salzburg eine Wohnung erwerben durften. Bewohner aus direkten Nachbargemeinden wie Grödig waren ausgeschlossen, was den potenziellen Käuferkreis stark limitierte.
Die Wende durch neue Rahmenbedingungen
Ein entscheidender Wendepunkt wurde erreicht, als die Stadt die Vergabekriterien lockerte. Die wichtigste Änderung war die Öffnung des Projekts für Käufer aus den umliegenden Gemeinden. „Dass das geändert wurde, hat das Interesse massiv gesteigert“, so Gröger.
Gleichzeitig wurde der Verkaufsprozess wieder persönlicher gestaltet. Interessenten konnten sich direkt an die Wohnbaugesellschaft wenden, Fragen stellen und sich umfassend beraten lassen. Diese Rückkehr zu einem klassischen, kundenorientierten Verkaufsmodell erwies sich als entscheidender Erfolgsfaktor.
Was bedeutet Baurecht?
Bei einer Baurechtswohnung erwirbt man die Wohnung selbst, aber nicht den Grund, auf dem sie steht. Man pachtet das Grundstück für eine lange Zeit, in diesem Fall für 99 Jahre. Dadurch ist der Kaufpreis der Wohnung deutlich niedriger als bei einem klassischen Eigentumserwerb, bei dem auch ein Anteil am Grundstück mitgekauft wird.
Geförderte Preise als starkes Argument
Die verbleibenden 15 Wohnungen sind sogenannte Baurechtswohnungen, die aufgrund ihrer Konstruktion günstiger angeboten werden. Hier liegt der Kaufpreis bei rund 5.300 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu kosten die „normalen“ Eigentumswohnungen in derselben Siedlung etwa 6.200 Euro pro Quadratmeter.
Preisvergleich in Salzburg-Gneis
- Baurechtswohnung (gefördert): ca. 5.300 €/m²
- Eigentumswohnung (gefördert): ca. 6.200 €/m²
- Frei finanzierte Wohnungen (Marktpreis): Deutlich höher
Laut Stephan Gröger sind beide Preismodelle dank der Salzburger Wohnbauförderung erheblich günstiger als vergleichbare, frei finanzierte Wohnungen von privaten Bauträgern in dieser beliebten Gegend. Die Förderung macht einen erheblichen Unterschied aus. „Bei einer Drei-Zimmer-Wohnung beträgt die Förderung im Schnitt rund 50.000 Euro“, rechnet Gröger vor.
Wer kann eine geförderte Wohnung kaufen?
Um eine dieser Wohnungen erwerben zu können, müssen Käufer die Kriterien der Salzburger Wohnbauförderung erfüllen. Dazu gehören unter anderem Einkommensobergrenzen, die sicherstellen sollen, dass die geförderten Objekte tatsächlich jenen zugutekommen, die Unterstützung auf dem angespannten Wohnungsmarkt benötigen.
Die Käuferschaft ist laut Heimat Österreich breit gefächert. „Wir haben viele aus der Stadt Salzburg, aber auch aus Nachbargemeinden“, sagt Gröger. Es zeige sich auch ein Trend zur Rückkehr: „Wir haben auch Fälle, wo jemand aus dem Lungau oder Pinzgau da ist, der beruflich dorthin gegangen, jetzt aber wieder zurückgekommen ist.“ Dies unterstreicht den Bedarf an leistbarem Wohnraum für eine vielfältige Bevölkerungsgruppe in der Region.