In Salzburg wird der Ruf nach mehr Wohnraum immer lauter, doch ein vielversprechender Ansatz zur Schaffung neuer Wohnungen im Bestand droht zu scheitern. Strenge Bauvorschriften und eine Flut an Normen machen die Nachverdichtung, also den Ausbau bestehender Gebäude, für Eigentümer und Architekten nahezu unmöglich. Ein vor zwei Jahren gestartetes Förderprogramm der Stadt ist offenbar im Sand verlaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Das städtische Förderprojekt „Bonus“ zur Nachverdichtung ist laut beteiligten Architekten praktisch verschwunden.
- Strenge Bauvorschriften, wie Abstandsregeln und Schallschutzvorgaben, verhindern oft den Ausbau bestehender Häuser.
- Die Stellplatzverordnung zwingt Bauherren dazu, wertvolle Grünflächen für Parkplätze zu opfern.
- Architekten fordern mehr Flexibilität bei den Normen, um leistbaren Wohnraum schaffen zu können, ohne neue Flächen zu versiegeln.
Ein vielversprechendes Projekt verschwindet
Im Jahr 2022 startete die Stadt Salzburg das Projekt „Bonus“ (Bestand optimal nutzen – Umwelt stärken). Die Idee war, private Eigentümer von Einfamilienhäusern dabei zu unterstützen, ihre Immobilien zu erweitern, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Knapp die Hälfte der Gebäude in der Stadt sind Ein- oder Zweifamilienhäuser – ein enormes, ungenutztes Potenzial.
Fünf Architekturbüros wurden beauftragt, Gebäude zu analysieren und Vorschläge für Umbauten oder Aufstockungen zu erarbeiten. Doch zwei Jahre später ist von der Initiative kaum noch etwas zu spüren. „Das Projekt ist aus meiner Sicht verschwunden“, berichtet die Architektin Tina Urban, die damals beteiligt war. Sie betreue nur noch ein einziges Projekt aus dieser Zeit weiter, ansonsten habe es keine Rückmeldungen mehr gegeben.
Hintergrund: Was ist Nachverdichtung?
Nachverdichtung bedeutet, neuen Wohnraum innerhalb bereits bebauter Gebiete zu schaffen. Dies kann durch Aufstockung von Gebäuden, den Ausbau von Dachgeschossen oder die Bebauung von Baulücken geschehen. Ziel ist es, die Zersiedelung zu stoppen und wertvolle Grünflächen zu erhalten.
Ein Dschungel aus Vorschriften bremst den Bau
Der Hauptgrund für den Stillstand ist laut Urban die überwältigende Fülle an Normen und Gesetzen. Diese machen es oft unmöglich oder wirtschaftlich unsinnig, bestehende Gebäude zu erweitern. „Wir stehen uns beim Weiterbauen selbst im Weg“, so die Architektin.
Ein typisches Problem sind die Abstandsregeln. Die vorgeschriebene Distanz zum Nachbargrundstück berechnet sich nach der Höhe des Gebäudes. Möchte ein Eigentümer sein Haus aufstocken, erhöht sich die sogenannte Traufenhöhe. Dadurch müsste das gesamte Gebäude weiter von der Grundstücksgrenze wegrücken, was baulich nicht möglich ist. Das Ergebnis: Die Aufstockung wird verhindert.
Schallschutz und Baustoffe als Hürden
Auch im Inneren lauern Hindernisse. Ältere Holzbalkendecken erfüllen oft nicht die heutigen strengen Schallschutzvorgaben. Eine Sanierung, die diesen Normen entspricht, ist aufwendig und teuer. „Wenn ich eine Holztramdecke mit Schüttung habe, bekomme ich die Vorgaben beim Schallschutz nicht hin“, erklärt Urban.
Selbst der Einsatz von nachhaltigen, biologischen Baustoffen wird erschwert. Für jedes Material werden Zertifikate benötigt, was die Kosten in die Höhe treibt. Diese Hürden führen dazu, dass Bauträger oft den einfacheren Weg wählen: Sie kaufen ältere Häuser, reißen sie ab und bauen komplett neu. Das ursprüngliche Ziel, den Bestand zu erhalten und ressourcenschonend zu erweitern, wird damit verfehlt.
„Mit dem heutigen Raumordnungsgesetz könnte man die Altstadt von Salzburg so nicht mehr bauen, in Hinblick auf Höhen, Enge oder Abstände.“
Das Parkplatz-Dilemma: Gärten werden zu Betonwüsten
Eine der größten Barrieren ist die städtische Stellplatzverordnung. Sie schreibt vor, wie viele Parkplätze pro Wohneinheit errichtet werden müssen. Diese Regelung führt zu absurden Situationen. Urban nennt ein Beispiel: Würde man ein Einfamilienhaus mit 300 Quadratmetern Fläche in mehrere Wohnungen aufteilen, „müsste man den gesamten Garten in einen Parkplatz verwandeln“.
Selbst im sozialen Wohnbau sorgt die Vorschrift für Probleme. Bei einem Projekt für betreutes Wohnen waren für eine 50-Quadratmeter-Wohnung zwei Parkplätze vorgeschrieben. Diese Anforderungen verteuern das Bauen erheblich und zerstören wertvolle Grünflächen in den Siedlungen.
Zahlen zur Wohnsituation
- Fast 50% der Gebäude in der Stadt Salzburg sind Ein- oder Zweifamilienhäuser.
- 40.000 Euro waren für das Förderprojekt „Bonus“ ursprünglich budgetiert.
- 12.000 Wohnungen sollen laut aktuellen Plänen in der Stadt neu gebaut werden – Nachverdichtung könnte hier einen Beitrag leisten.
Gibt es Lösungen für die Zukunft?
Die Expertin sieht durchaus Lösungsansätze. In Deutschland gibt es beispielsweise den „Gebäudetyp E“, der mehr Flexibilität bei den Bauvorschriften erlaubt und unkonventionelle Lösungen fördert. Eine ähnliche Regelung könnte auch in Österreich helfen, den Umbau im Bestand zu erleichtern. „Es gibt ja Leute, die nicht Wert auf eine Topausstattung legen, dafür aber eine günstige Miete haben“, argumentiert Urban.
Ein weiteres positives Beispiel ist der Einsatz von Vorfertigung. Beim Projekt „Wohnen am Eichetwald“ in Wals wurden ganze Bauteile, inklusive Balkonen mit montierten Geländern, im Werk vorproduziert und auf der Baustelle nur noch zusammengesetzt. „Wir konnten nur deshalb den Bau so günstig errichten, weil die Strabag die Teile im Werk vorproduziert hat“, erzählt Urban. Diese Methode spart vor allem Zeit und damit Kosten.
Letztendlich sei eine grundlegende Reform der Bauordnung notwendig. Ohne eine Anpassung der starren Vorschriften an die Realitäten des Bauens im Bestand wird das Potenzial der Nachverdichtung in Salzburg ungenutzt bleiben – und der Druck auf die letzten Grünflächen der Stadt weiter zunehmen.