Der Immobilienmarkt im Salzburger Flachgau zeigt nach einer Phase der Zurückhaltung wieder erste Anzeichen einer Stabilisierung. Experten beobachten eine spürbare Preiskorrektur bei Wohnungen, die nach dem Boom der Corona-Jahre um 10 bis 15 Prozent gesunken sind. Gleichzeitig bleibt der Traum vom eigenen Einfamilienhaus für viele in weiter Ferne, da die Preise hier weiterhin auf einem sehr hohen Niveau verharren.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Preise für Wohnungen im Flachgau sind im Vergleich zum Höchststand der Corona-Jahre um 10 bis 15 Prozent gefallen.
- Einfamilienhäuser bleiben extrem teuer, Objekte unter einer Million Euro sind in Stadtnähe kaum zu finden.
- Die Zinsen für Kredite liegen aktuell bei rund 3,5 Prozent, was die Finanzierung von Eigenheimen erschwert.
- Innerhalb des Flachgaus gibt es erhebliche Preisunterschiede, die stark von der Infrastruktur und den Grundstückskosten abhängen.
Markt stabilisiert sich auf neuem Niveau
Nach zwei Jahren der Unsicherheit hat der Immobilienmarkt in der Region wieder Tritt gefasst. "Wir haben den Boden erreicht, seit Sommer ist es tendenziell wieder besser", erklärt Thomas Lainer, Vizepräsident des Immobilienrings und Geschäftsführer von Realwert in Salzburg. Die Stabilisierung sei unter anderem auf das Ende der strengen Kreditvergaberichtlinien, der sogenannten KIM-Verordnung, zurückzuführen.
Während die Preise in der Stadt Salzburg weiterhin hoch sind, hat sich im Flachgau eine deutliche Anpassung vollzogen. "Die damals hohen Preise haben sich nicht fortgesetzt", so Lainer. Diese Korrektur betrifft vor allem den Wohnungsmarkt und schafft neue, wenn auch begrenzte, Möglichkeiten für Käufer.
Die zwei Gesichter des Flachgaus: Wohnung vs. Haus
Die aktuelle Entwicklung spaltet den Markt deutlich in zwei Segmente. Auf der einen Seite werden Wohnungen, insbesondere gebrauchte Objekte, wieder erschwinglicher. Auf der anderen Seite bleibt das Einfamilienhaus ein Luxusgut, das für die meisten Familien unfinanzierbar ist.
Wohnungen werden wieder attraktiver
Im Bereich der Eigentumswohnungen ist eine gesunde Entwicklung zu beobachten. Besonders bei gebrauchten Wohnungen ist der Preisunterschied zu Neubauten erheblich. Laut Lainer liegt das Preisniveau hier rund 30 bis 40 Prozent unter dem Neubauwert. Dies eröffnet Käufern wieder mehr Spielraum.
Die Situation bei Neubauprojekten entwickelt sich langsam, aber stetig von einem niedrigen Niveau aus, was auf eine nachhaltigere Preisgestaltung hindeutet.
Der unerschwingliche Traum vom Eigenheim
Ganz anders stellt sich die Lage bei Einfamilienhäusern dar. Lainer beschreibt die Situation als "schlimm", da die Preise nach wie vor zu hoch seien. Ein wesentlicher Faktor sind die gestiegenen Zinsen.
"Bei den Zinsen liegen wir bei zwei Prozent plus 1,5 Prozent Aufschlag durch die Banken, also bei rund 3,5 Prozent. Vorher lag das Zinsniveau bei gerade einmal 0,75 Prozent", rechnet der Experte vor.
Diese Zinslast macht die Finanzierung von Kaufpreisen, die in Stadtnähe selten unter einer Million Euro liegen, für Normalverdiener praktisch unmöglich. Das Angebot an Häusern entsteht durch Umzüge, Vergrößerungs- oder Verkleinerungswünsche sowie durch Scheidungen, doch die Nachfrage wird durch die Finanzierungsbedingungen stark gebremst.
Quadratmeterpreise im Vergleich
- Neubauwohnung Stadt Salzburg: 9.000 – 10.000 Euro
- Neubau Einfamilienhaus (nur Bau): ca. 7.000 Euro (zzgl. Grundstück)
- Neubauwohnung Bürmoos: ca. 6.000 Euro
- Gebrauchte Wohnung Munderfing (OÖ): 2.500 – 2.600 Euro
Standort als entscheidender Preisfaktor
Die Preise im Flachgau sind alles andere als einheitlich. Die geografische Lage, die Anbindung und die lokale Infrastruktur führen zu enormen Unterschieden bei den Grundstücks- und Immobilienkosten.
Teures Pflaster in Stadtnähe
Gemeinden wie Anif, Elsbethen, Wals oder Bergheim sind preislich kaum von der Stadt Salzburg zu unterscheiden. Hier sind Grundstückspreise von 1.000 Euro pro Quadratmeter und mehr keine Seltenheit. Lainer berichtet von Angeboten in Wals für 1.200 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter, die jedoch als unverkäuflich gelten.
Ein Problem dabei ist die Haltung mancher Verkäufer. "Die Verkäufer sind teils zu träge für eine Marktanpassung. Der Leidensdruck ist nicht groß genug, denn viele sagen sich dann: Ich muss ja nicht verkaufen", analysiert Lainer. Sie haben noch die Höchstpreise aus der Corona-Zeit im Kopf.
Günstigere Alternativen im Umland
Wer bereit ist, längere Wege in Kauf zu nehmen, findet deutlich günstigere Optionen. In Bürmoos kann eine neue Wohnung bereits für rund 6.000 Euro pro Quadratmeter erworben werden, was an den niedrigen Grundstückskosten liegt. Auch Obertrum ist mit Grundstückspreisen von 500 bis 600 Euro pro Quadratmeter eine erschwinglichere Alternative.
Wirtschaft als Motor für die Nachfrage
Die Ansiedlung von Unternehmen hat einen direkten Einfluss auf die Immobiliennachfrage. Gemeinden wie Eugendorf (Möbelcluster, Autobahnanbindung), Bergheim und Wals profitieren von einer hohen Arbeitsplatzdichte. Auch Puch-Urstein gewinnt an Bedeutung. In Seekirchen entstehen durch Projekte wie auf den Windhager-Gründen 180 neue Wohnungen, und die neue Bezirkshauptmannschaft steigert die Attraktivität zusätzlich.
Die Rolle der lokalen Wirtschaft
Die wirtschaftliche Entwicklung einer Gemeinde ist untrennbar mit dem lokalen Immobilienmarkt verbunden. Starke Wirtschaftsstandorte ziehen Arbeitskräfte an und kurbeln so die Nachfrage nach Wohnraum an.
Ein warnendes Beispiel zeigt sich in Mattighofen. "Dort ist die Nachfrage nach der KTM-Pleite rückläufig", erklärt Lainer. Dies verdeutlicht das Risiko, wenn ein Ort von einem einzigen großen Arbeitgeber abhängig ist. Schwierigkeiten des Unternehmens schlagen sich verzögert, aber unweigerlich auf dem Immobilienmarkt nieder.
Im Gegensatz dazu zeigen Gemeinden wie Grödig, die aktiv in ihre Infrastruktur investieren – etwa in ein neues Ortszentrum mit Wohnungen und Geschäften –, eine positive Entwicklung. Wer über die Landesgrenze nach Oberösterreich blickt, findet in Orten wie Munderfing Wohnungen für 2.500 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter, was die starken regionalen Preisunterschiede unterstreicht.