Die Bundesregierung plant eine bedeutende Änderung des Mietrechts, die vor allem Salzburg als teuersten Mietmarkt Österreichs betrifft. Ab 2026 soll eine neue Mietpreisbremse auch für private Vermieter gelten, um den starken Anstieg der Wohnkosten zu dämpfen. Diese Maßnahme stößt jedoch auf geteilte Meinungen bei Interessenvertretern und Experten.
Das Wichtigste in Kürze
- Ausweitung der Preisbremse: Die Regierung will die bestehende Mietpreisregulierung ab 2026 auf private Mietverhältnisse ausweiten.
- Neue Obergrenze: Künftige Mieterhöhungen sollen auf maximal drei Prozent plus die Hälfte der darüberliegenden Inflation begrenzt werden.
- Salzburgs Mietpreise: Mit durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter ist Salzburg der teuerste Wohnort in Österreich.
- Geteilte Reaktionen: Während Mieterschützer die Pläne begrüßen, warnen Eigentümervertreter vor einer Verknappung des Wohnungsangebots.
Salzburgs angespannter Wohnungsmarkt
Wohnen in Salzburg ist teuer. Aktuelle Daten zeigen, dass Mieterinnen und Mieter in der Mozartstadt im Durchschnitt 11,90 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten zahlen. Dieser Wert markiert die Spitze im österreichweiten Vergleich und stellt für viele Menschen eine erhebliche finanzielle Belastung dar.
Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung ist der relativ geringe Anteil an gemeinnützigem Wohnbau. Stephan Gröger, Obmann der gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften in Salzburg, erklärt die Marktdynamik: „Weil der Druck am Salzburger Markt so hoch ist und so viele Bewerber auf eine Wohnung kommen, auch wenn diese sehr teuer sind, werden die Kosten in die Höhe getrieben.“
Salzburg im Österreich-Vergleich
Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 11,90 €/m² liegt Salzburg deutlich über dem österreichischen Durchschnitt. Der hohe Nachfragedruck und das begrenzte Angebot an geförderten Wohnungen verschärfen die Situation zusätzlich.
Laut Gröger liegt die einzige nachhaltige Lösung in der Schaffung von mehr günstigem, gefördertem Wohnraum. Nur ein größeres Angebot könne den Markt spürbar entlasten und die Preise stabilisieren.
Die geplante Mietpreisbremse im Detail
Um kurzfristig gegenzusteuern, plant die Bundesregierung eine Ausweitung der Mietpreisbremse. Bisher galt eine solche Regulierung primär für gemeinnützige Wohnungen und bestimmte Altbauten. Ab 2026 soll nun auch für private Mietverträge ein neuer Richtwert für Mieterhöhungen eingeführt werden.
So funktioniert die neue Regelung
Die geplante Obergrenze ist dynamisch gestaltet. Künftig sollen private Mieten pro Jahr um maximal drei Prozent plus die Hälfte der darüberliegenden Inflationsrate steigen dürfen.
- Grundbetrag: Eine Erhöhung um bis zu 3 % ist grundsätzlich möglich.
- Inflationsanteil: Liegt die Inflation über 3 %, wird die Hälfte der Differenz aufgeschlagen.
Ein konkretes Beispiel verdeutlicht dies: Bei einer Inflationsrate von 4,1 Prozent, wie sie im August dieses Jahres gemessen wurde, würde die maximale Mieterhöhung 3,55 Prozent betragen (3 % + (4,1 % - 3 %) / 2).
Vizekanzler und Wohnbauminister Andreas Babler (SPÖ) betonte bei einem Besuch in Salzburg die Bedeutung dieses Schrittes. Er sprach von einer historischen Neuerung.
„Zum ersten Mal gibt es eine bundeseinheitliche Regelung. Im geregelten Bereich dürfen heuer null Prozent draufkommen, im kommenden Jahr maximal ein Prozent und 2027 höchstens zwei Prozent.“
Gemischte Reaktionen aus der Branche
Die Pläne der Regierung werden von verschiedenen Seiten sehr unterschiedlich bewertet. Während Mieterschutzorganisationen die Maßnahme als längst überfällig feiern, äußern Vertreter von Immobilieneigentümern massive Bedenken.
Standpunkte im Überblick
- Befürworter (z.B. SPÖ, Mieterschutz): Sehen die Bremse als notwendigen Schutz vor explodierenden Wohnkosten und als Schritt zu mehr Fairness am Mietmarkt.
- Kritiker (z.B. Haus- und Grundbesitzerbund): Befürchten, dass private Vermieter Investitionen zurückhalten und weniger Wohnraum anbieten, was das Problem langfristig verschärfen könnte.
Imre Juhasz vom Haus- und Grundbesitzerbund in Salzburg warnt vor den Konsequenzen staatlicher Eingriffe. „Unsere Auffassung ist die, dass jede Regulierung zu einer Verknappung führt“, so Juhasz. Er befürchtet, dass solche Maßnahmen letztlich in eine „Wohnungszwangswirtschaft“ münden könnten.
Auch bei den gemeinnützigen Bauträgern herrscht Skepsis. Stephan Gröger gibt zu bedenken: „Die Frage ist, ob eine Begrenzung etwas bringt. Wo begrenzt wird, wird normalerweise weniger investiert.“ Wenn auch gewerbliche Bauträger ihre Investitionen reduzieren, könnte dies laut Gröger dazu führen, dass insgesamt noch weniger neue Wohnungen entstehen.
Zweckbindung der Wohnbauförderung als weiterer Hebel
Parallel zur Mietpreisbremse ist eine weitere wichtige Maßnahme geplant: die Zweckwidmung des Wohnbauförderungsbeitrages. Dieser Beitrag wird direkt vom Gehalt der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer in Höhe von einem Prozent abgeführt.
Bisher flossen diese Gelder oft in die allgemeinen Budgets der Bundesländer. Das Regierungsprogramm sieht nun vor, dass diese Mittel ausschließlich für den sozialen Wohnbau verwendet werden dürfen. Damit soll sichergestellt werden, dass das Geld direkt dort ankommt, wo es für die Schaffung von leistbarem Wohnraum benötigt wird.
In Salzburg handelt es sich dabei um einen hohen siebenstelligen Millionenbetrag pro Jahr. Diese Summe könnte einen erheblichen Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarktes leisten, wenn sie gezielt in neue Projekte fließt.
Der Weg zur Umsetzung
Bevor die Mietpreisbremse und die Zweckbindung der Förderbeiträge in Kraft treten können, muss das entsprechende Gesetz noch im Parlament beschlossen werden. Die politische Debatte darüber wird in den kommenden Monaten erwartet. Der geplante Starttermin für die neuen Regelungen ist Anfang 2026.