Die Stadt Salzburg geht konsequent gegen die unerlaubte touristische Vermietung von Wohnungen vor. Wer seine Immobilie ohne Genehmigung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com an Touristen vermietet, riskiert hohe Bußgelder. Diese Maßnahmen sollen der Wohnungsnot entgegenwirken und den Wohnraum für die lokale Bevölkerung sichern.
Ein aktueller Fall zeigt die Ernsthaftigkeit der Situation: Ein Wohnungsbesitzer erhielt ein Schreiben vom Baurechtsamt, in dem die touristische Nutzung seiner Wohnung als unzulässig und als Verwaltungsstraftatbestand erklärt wurde. Die Konsequenzen können weitreichend sein und Vermieter finanziell empfindlich treffen.
Wichtige Punkte
- Illegale touristische Vermietung kann Strafen bis zu 25.000 Euro nach sich ziehen.
- Bewilligungen sind in der Stadt Salzburg schwer zu erhalten und nur unter bestimmten Bedingungen möglich.
- Die Behörden haben weitreichende Befugnisse zur Überprüfung von Wohnungen.
- Privatzimmervermietung stellt eine Ausnahme dar, unterliegt aber strengen Regeln.
- Die Maßnahmen sollen die Wohnungsnot in Salzburg bekämpfen.
Hohe Bußgelder bei Zweckentfremdung von Wohnraum
Das Salzburger Raumordnungsrecht sieht bei der Zweckentfremdung von Wohnungen für touristische Zwecke empfindliche Strafen vor. Die maximale Strafandrohung liegt bei 25.000 Euro. Auch wenn bei Erstverstößen oft nur ein Zehntel dieser Summe verhängt wird, bedeutet dies immer noch ein Bußgeld von 2.500 Euro pro Fall.
Viele Vermieter zeigen sich fassungslos über diese Regelungen. Sie sehen darin eine Einschränkung ihres Eigentumsrechts. Die Stadt Salzburg betont jedoch die Notwendigkeit dieser Maßnahmen, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten und Spekulationen mit Wohnraum zu unterbinden.
Faktencheck: Strafen
- Maximale Strafe: 25.000 Euro
- Regelstrafe Erstverstoß: 2.500 Euro
Weitreichende Ermittlungsbefugnisse der Behörden
Wer hofft, unentdeckt zu bleiben, geht ein hohes Risiko ein. Die Amtsorgane verfügen über weitreichende Befugnisse, um illegale touristische Vermietungen aufzudecken. Dazu gehört das Recht auf Zutritt zu den Mietobjekten, um deren Nutzung zu überprüfen. Auch können sie Auskünfte über die Verwendung der Wohnung einholen.
Die Ermittlungen erstrecken sich auch auf Informationen von Dritten. So können Behörden Daten von Stromanbietern, Entsorgungsunternehmen und Postzustellern anfordern. Diese Informationen helfen, die tatsächliche Nutzung einer Wohnung zu belegen und Verstöße nachzuweisen.
„Im Zuge von Ermittlungen und Erhebungen vor Ort wurde festgestellt, dass Touristen in der Wohnung genächtigt hatten. Stichwort: Zweckentfremdung. Und die ist verboten.“
Schwieriger Weg zur Bewilligung
Grundsätzlich dürfen Wohnungen in der Stadt Salzburg nur mit einer Bewilligung der Baubehörde touristisch genutzt werden. Diese Regelung betrifft alle Vermietungen über gängige Buchungsplattformen wie Airbnb, Booking.com, Vrbo oder Expedia. Viele Vermieter erhoffen sich durch die Kurzzeitvermietung höhere Einnahmen als bei der klassischen Langzeitvermietung.
Eine solche Bewilligung, die für zehn Jahre ausgestellt wird, ist jedoch nur unter sehr spezifischen Bedingungen erhältlich. Ein zentrales Kriterium ist, dass für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen wurden. Dies ist oft bereits ein Ausschlusskriterium für viele Objekte.
Hintergrund: Wohnungsnot
Die Stadt Salzburg kämpft seit Langem mit einer angespannten Wohnsituation. Die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot treiben die Mietpreise in die Höhe. Die Umwandlung von Dauerwohnraum in touristische Unterkünfte verschärft diese Problematik zusätzlich. Die strengen Regeln sollen dem entgegenwirken und mehr Wohnraum für die Salzburger Bevölkerung schaffen.
Geeignetheit als Hauptwohnsitz entscheidend
Der entscheidende Punkt für eine Bewilligung ist die Eignung der Wohnung als Hauptwohnsitz. Eine touristische Nutzung ist in der Regel nur dann gestattet, wenn die Wohnung nicht als dauerhafter Hauptwohnsitz geeignet ist. Beispiele hierfür sind Souterrainwohnungen oder sogenannte Bassenawohnungen, die oft nur über eingeschränkte Wohnqualität verfügen.
Da jedoch viele Wohnungen, die touristisch vermietet werden, zuvor langfristig bewohnt waren oder sich zweifelsfrei für eine Langzeitvermietung eignen, bleibt den Vermietern oft keine andere Wahl, als einen längerfristigen Mietvertrag abzuschließen, um gesetzeskonform zu handeln.
Was bedeutet „touristische Beherbergung“?
Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat den Begriff der touristischen Beherbergung klar definiert. Es handelt sich dabei um die vorübergehende Gewährung von Unterkunft gegen Entgelt an Reisende. Der Begriff „Reisende“ ist dabei weit gefasst und umfasst nicht nur klassische Urlauber, sondern auch Geschäftsreisende, Kurgäste und Seminarteilnehmer.
Als kurzzeitig gilt eine Vermietung, wenn sie zwischen zwei und 30 Tagen dauert. Überschreitet die Vermietungsdauer 30 Tage, fällt sie in der Regel nicht mehr unter die Kategorie der touristischen Beherbergung im Sinne des Gesetzes, solange kein durchgehender Hauptwohnsitz begründet wird.
- Reisende: Urlauber, Geschäftsreisende, Kurgäste, Seminarteilnehmer
- Kurzzeit: Vermietung zwischen 2 und 30 Tagen
Ausnahmen: Die Privatzimmervermietung
Es gibt bestimmte Ausnahmen vom Vermietungsverbot, die besonders für private Haushalte relevant sind. Eine wichtige Ausnahme ist die Privatzimmervermietung. Diese ist im Gesetzestext klar definiert und unterliegt spezifischen Bedingungen. Sie stellt eine Möglichkeit dar, legal und kontrolliert Einnahmen zu erzielen.
Unter Privatzimmervermietung versteht man die Vermietung möblierter Wohnräume an eine geringe Anzahl von Personen, die nicht zum Haushalt des Vermieters gehören und in dessen Wohnung gegen Entgelt vorübergehend Aufenthalt nehmen.
Strenge Kriterien für Privatzimmervermietung
Die Kriterien für die Privatzimmervermietung sind streng: Es dürfen nicht mehr als zehn Fremdenbetten in Gästezimmern oder in höchstens drei Wohneinheiten im Hausverband vermietet werden. Ein weiteres entscheidendes Kriterium ist die Anwesenheit des Vermieters während der Vermietung. Der Vermieter muss seinen tatsächlichen Hauptwohnsitz in der betreffenden Wohnung haben.
Wird eine separate Wohnung in einem Mehrparteienhaus vermietet, während der Vermieter in einer anderen Wohnung lebt, handelt es sich nicht mehr um eine Privatzimmervermietung im Sinne der Ausnahme. Dies ist ein häufiger Fehler, der zu Problemen führen kann.
Regeln für Privatzimmervermietung
- Maximal 10 Fremdenbetten in Gästezimmern oder 3 Wohneinheiten
- Vermieter muss während der Vermietung im Haus wohnen (Hauptwohnsitz)
- Räumlich-funktionelle Verbindung zwischen vermieteten Räumen und Wohnung des Vermieters
Räumlich-funktionelle Verbindung ist entscheidend
Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat zudem klargestellt, dass eine „räumlich-funktionelle Verbindung“ zwischen den vermieteten Räumen und der Wohnung des Vermieters bestehen muss. Dies kann beispielsweise durch eine gemeinsame innere Erschließung der Gästewohneinheiten über die Wohnung des Vermieters gegeben sein.
Eine bloße Erschließung durch ein gemeinsames Stiegenhaus oder die gemeinsame Nutzung von Garage oder Haustechnik reicht nicht aus, um diese Verbindung herzustellen. Werden eigenständige Wohnungen ohne diese direkte Verbindung vermietet, greift die Ausnahme der Privatzimmervermietung nicht mehr. Dies unterstreicht die Notwendigkeit, sich genau über die Bestimmungen zu informieren, bevor man eine touristische Vermietung in Salzburg in Betracht zieht.