Die Stadt Salzburg intensiviert ihre Bemühungen, illegalen Kurzzeitvermietungen auf Plattformen wie Airbnb entgegenzuwirken. In einer neuen Initiative sollen nun auch Immobilienmakler und Steuerberater einbezogen werden, um die illegale Umwandlung von Wohnraum in Touristenunterkünfte zu stoppen und Eigentümer vor hohen Strafen zu schützen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Stadt Salzburg will Immobilienmakler und Steuerberater aktiv über die strengen Regeln zur Kurzzeitvermietung informieren.
- Seit dem 1. August 2025 ist bereits das Anbieten einer nicht genehmigten Ferienwohnung strafbar.
- Die Strafen können bei einem Verstoß bis zu 50.000 Euro betragen.
- In den letzten Jahren wurden durch die Kontrollen bereits 109 Wohnungen wieder dem regulären Mietmarkt zugeführt.
Neue Strategie zielt auf Berater ab
Seit 2022 verfolgt die Stadt Salzburg eine konsequente Linie gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum. Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl (KPÖ Plus) erklärte, dass das Ziel sei, wertvollen Wohnraum für die Salzburger Bevölkerung zurückzugewinnen. Die neueste Maßnahme richtet sich direkt an Berufsgruppen, die eine Schlüsselrolle bei Immobilientransaktionen spielen.
Dankl hat sich laut einer Aussendung schriftlich an die Wirtschaftskammer und die Kammer der Steuerberater gewandt. Er fordert die Standesvertretungen auf, ihre Mitglieder über die aktuelle Rechtslage aufzuklären und sie für die Problematik zu sensibilisieren.
„Leider stoßen wir immer wieder auf Immobilienbesitzer, die auf Anraten ihres Steuerberaters oder Maklers eine Wohnung an Touristen vermietet haben – und damit geltendes Recht verletzt haben. Dabei fallen mitunter saftige Strafen für die Wohnungseigentümer an“, so Vizebürgermeister Dankl.
Risiko für Wohnungseigentümer
Viele Eigentümer sind sich des rechtlichen Risikos nicht bewusst. Sie verlassen sich auf Empfehlungen, die nicht immer die komplexe Gesetzeslage berücksichtigen. Die Stadtverwaltung betont, dass solche Ratschläge Eigentümer auf „rechtlich dünnes Eis“ führen und erhebliche finanzielle Konsequenzen haben können. Die neue Initiative soll hier präventiv wirken und Falschinformationen vorbeugen.
Hintergrund: Verschärftes Gesetz seit August 2025
Eine entscheidende Gesetzesänderung trat am 1. August 2025 in Kraft. Zuvor mussten die Behörden beweisen, dass eine Wohnung tatsächlich an Touristen vermietet wurde, indem sie Gäste vor Ort antrafen. Seit der Novelle ist bereits das bloße Anbieten einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung ohne die erforderliche Genehmigung ein strafbarer Tatbestand.
Strenge Regeln und hohe Strafen
Die rechtlichen Hürden für eine legale touristische Vermietung in der Stadt Salzburg sind extrem hoch. Tatsächlich hat die Stadtverwaltung bisher keine einzige Bewilligung für eine gewerbliche Kurzzeitvermietung nach dem Raumordnungsgesetz erteilt. Die Vermietung ist somit nur in eng definierten Ausnahmefällen legal.
Wann ist eine Vermietung erlaubt?
Die Möglichkeiten, eine Wohnung legal an Touristen zu vermieten, sind stark eingeschränkt. Folgende Ausnahmen bestehen:
- Bestandsschutz: Wohnungen, die nachweislich schon vor 2018 rechtmäßig touristisch genutzt wurden. Die Beweislast hierfür wurde jedoch verschärft.
- Alte Apartmenthäuser: Gebäude, die bereits vor 1973 offiziell als Apartmenthaus genehmigt waren, fallen unter eine Sonderregelung.
- Landwirtschaftliche Betriebe: Landwirte dürfen auf ihrem Hof Gästezimmer anbieten.
- Privatzimmervermietung: Dies betrifft die Vermietung einzelner Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung, nicht aber die ganze Wohneinheit. Hierbei dürfen maximal zehn Betten angeboten werden und keine externen Hilfskräfte beschäftigt sein.
Eine theoretische Möglichkeit bestünde in explizit ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten. Solche Gebiete gibt es im Stadtgebiet von Salzburg jedoch nicht.
Zivilrechtliche Hürden
Selbst wenn eine raumordnungsrechtliche Genehmigung vorläge, gibt es eine weitere Hürde. Die Umwandlung von Wohnraum in eine Ferienwohnung gilt als Widmungsänderung. Dafür ist die Zustimmung aller Miteigentümer der Wohnanlage erforderlich. Fehlt diese Zustimmung, kann jeder einzelne Miteigentümer rechtlich dagegen vorgehen, beispielsweise durch eine Unterlassungsklage.
Bis zu 50.000 Euro Strafe
Werden bei einer Kontrolle tatsächlich Touristen in einer illegal vermieteten Wohnung angetroffen, verdoppelt sich der Strafrahmen. Pro Verstoß und Wohnung können dann Strafen von bis zu 50.000 Euro verhängt werden.
Bilanz der Kontrollen
Die Stadt hat eine eigene Dienststelle zur „Überprüfung der Zweckentfremdung von Wohnungen“ eingerichtet. Diese Stelle dient auch als Anlaufpunkt für Bürger, die sich rechtlich beraten lassen möchten.
Die Bilanz der letzten Jahre zeigt, dass die Maßnahmen wirken. Zwischen 2022 und Ende 2024 hat die Dienststelle eine beeindruckende Anzahl von Fällen bearbeitet:
- 692 Fälle wurden aufgrund von Registrierungen auf Online-Plattformen eingeleitet.
- 227 Anzeigen kamen direkt aus der Bevölkerung.
- 44 Meldungen erfolgten über eine eigens eingerichtete Online-Meldeplattform.
Wohnraum für den Markt zurückgewonnen
Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 75 Anzeigen bei der zuständigen Behörde erstattet. Die Ergebnisse sind konkret messbar. „In 109 Fällen wurde die Kurzzeitvermietung eingestellt. Diese Wohnungen können wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden“, berichtete Vizebürgermeister Dankl bereits im März dieses Jahres. Dieser Erfolg bestärkt die Stadtpolitik darin, den eingeschlagenen Weg konsequent weiterzugehen und den Druck auf illegale Anbieter aufrechtzuerhalten.