In Salzburg-Aigen wurde ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 2004 umfassend modernisiert, anstatt es abzureißen und neu zu bauen. Das Projekt zeigt, wie bestehende Gebäude an heutige Wohnansprüche angepasst werden können und stellt eine nachhaltige Alternative in Zeiten knapper Grundstücke und hoher Baukosten dar.
Wichtige Erkenntnisse
- Ein 20 Jahre altes Wohnhaus in Salzburg-Aigen wurde komplett saniert, um modernen Wohnstandards zu entsprechen.
- Der Umbau spart im Vergleich zu Abriss und Neubau erhebliche Mengen an CO₂ und Ressourcen.
- Die Energieversorgung wurde von Gas auf eine Grundwasser-Wärmepumpe umgestellt, die auch kühlen kann.
- Experten sehen in der Sanierung von Bestandsgebäuden die Zukunft des Bauens in Salzburg.
Die Ausgangslage: Ein Gebäude aus der Jahrtausendwende
Im Salzburger Stadtteil Aigen, bekannt für seine hohen Immobilienpreise, erwarb der Immobilienentwickler Martin A. Gachowetz ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 2004. Er hat in den letzten 15 Jahren hauptsächlich Neubauten realisiert, sieht aber eine klare Wende. „Die grüne Wiese ist in Salzburg nahezu ausgestorben. Die wenigen Grundstücke, die es noch gibt, sind unbezahlbar“, erklärt Gachowetz. Daher müsse man immer öfter auf bestehende Bauten zurückgreifen.
Das betreffende Objekt verfügte über fünf Wohnungen mit großzügigen Flächen, Terrassen und Gärten – ein Luxus, der bei Neubauten heute selten geworden ist. Laut dem Wohnbau-Finanz-Experten Infina ist der Preisindex für Wohnimmobilien in Österreich heute 2,6-mal so hoch wie im Jahr 2000. Dies unterstreicht den Wert von Bestandsimmobilien.
Warum Umbauen statt Neubauen?
Der Gebäudesektor ist für rund 38 Prozent der weltweiten CO₂-Emissionen verantwortlich. Der Abriss eines Gebäudes, die Entsorgung des Bauschutts und der anschließende Neubau verbrauchen enorme Mengen an Energie und Rohstoffen. Die Sanierung eines bestehenden Gebäudes ist oft eine deutlich umweltfreundlichere Alternative, da die Grundstruktur erhalten bleibt.
Die Verwandlung: Von 2004 ins Heute
Obwohl das Haus erst 20 Jahre alt war, entsprachen viele Aspekte nicht mehr den heutigen Ansprüchen an modernes Wohnen. Gefragt sind heute klare Strukturen, viel Tageslicht, natürliche Materialien und eine nachhaltige Energieversorgung. Mit der Neugestaltung wurde das Architekturbüro raumbau architekten beauftragt.
Ästhetische und funktionale Anpassungen
Die ursprüngliche Fassade des Gebäudes wirkte durch farblich abgesetzte, verschachtelte Kuben schwer und unruhig. Die Architekten entschieden sich für eine radikale Vereinfachung. „Die Fassade ist nun abgesehen von graubraunen Fensterrahmen komplett weiß“, sagt Architekt Robert Blaschke. Eine subtile Gliederung wird nur noch durch unterschiedlich groben Putz erreicht. „Jetzt drückt das Haus eine gewisse Eleganz aus, es passt in die Gegend und ist zeitlos.“
Im Inneren wurden ebenfalls gezielte Veränderungen vorgenommen, um ein modernes Wohngefühl zu schaffen:
- Offene Grundrisse: Unnötige Zwischenwände wurden entfernt, um mehr Licht und Luft in die Wohnungen zu lassen.
- Neue Materialien: Statt kleiner, gesprenkelter Fliesen wurde hellbeiges, großformatiges Feinsteinzeug im Stiegenhaus und in den Bädern verlegt. Gebürstetes und weiß geöltes Eichenparkett sorgt für Helligkeit in den Wohnräumen.
- Optimierte Raumnutzung: Eine überdimensionierte Wohnung wurde sinnvoll in zwei separate Einheiten geteilt.
„Wer das Objekt nicht von früher kennt, glaubt, dass hier neu gebaut wurde“, fasst Immobilienentwickler Martin Gachowetz das Ergebnis zusammen.
Fokus auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
Ein zentraler Aspekt der Sanierung war die energetische Modernisierung des Gebäudes. Die bestehende Außendämmung wurde beibehalten, doch die gesamte Haustechnik wurde auf den neuesten Stand gebracht. Die größte Veränderung war der Austausch der Gasheizung durch eine moderne Grundwasser-Wärmepumpe.
Vorteile der Grundwasser-Wärmepumpe
Die neue Heizanlage bietet zwei entscheidende Vorteile. Sie ist nicht nur deutlich umweltfreundlicher als die alte Gastherme, sondern ermöglicht über die Fußbodenheizung auch eine kostengünstige Kühlung der Wohnräume im Sommer. Dies erhöht den Wohnkomfort erheblich, insbesondere angesichts zunehmend heißerer Sommermonate.
Für die Investition von 150.000 Euro in die neue Heizanlage hatte Gachowetz ursprünglich eine Förderzusage von knapp 50.000 Euro. „Nach dem Regierungswechsel bekomme ich leider gar nichts mehr. Die Umstellung habe ich aber natürlich trotzdem gemacht“, so der Entwickler. Zusätzlich wurden alle Fenster von einer Zwei- auf eine Dreifachverglasung umgerüstet und mit Sonnenschutz-Screens ausgestattet, die effektiv vor Hitze und Insekten schützen.
Auf eine Photovoltaikanlage wurde verzichtet. Laut Gachowetz war die Dachfläche zu klein, um einen nennenswerten Ertrag für die einzelnen Wohnungen zu erzielen. Die Investition hätte sich in diesem speziellen Fall nicht rentiert.
Ausblick: Die Zukunft des Wohnens in Salzburg
Kann man in Salzburg bald mit günstigerem Wohnraum rechnen? Martin Gachowetz ist skeptisch. „Die Grundstücke werden in Salzburg immer noch weniger und damit noch teurer. Auch die Baukosten steigen immer weiter.“ Er glaubt nicht an sinkende Preise.
Architekt Robert Blaschke sieht ein anderes Kernproblem. Seit zwanzig Jahren höre er den Ruf der Politik nach leistbarem Wohnen. „Ein entscheidender Punkt, der das Wohnen teuer macht, wird aber von keinem Politiker angegriffen: Wir müssen die Überreglementierung beim Bauen beseitigen.“ Ohne eine Vereinfachung der Bauvorschriften, so seine Warnung, würden die Immobilienpreise weiter steigen, bis sie für niemanden mehr erschwinglich sind.
Das Projekt in Aigen zeigt jedoch einen klaren Weg für die Zukunft auf: Die intelligente und hochwertige Sanierung von Bestandsgebäuden ist nicht nur nachhaltig, sondern auch eine wirtschaftlich notwendige Antwort auf die Herausforderungen des Salzburger Immobilienmarktes.