Der Markt für Gewerbeimmobilien in Salzburg zeigt nach einer unsicheren Phase deutliche Anzeichen einer Erholung. In den ersten acht Monaten des Jahres stieg der Transaktionsumsatz um 14 Prozent auf 770 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Experten sehen darin den Beginn eines neuen Marktzyklus, der von einem kalkulierbaren Zinsniveau und steigendem Investorenvertrauen geprägt ist.
Während der gewerbliche Sektor an Fahrt gewinnt, stehen Stadtplaner vor der Herausforderung, den Bedarf an neuen Arbeitsplätzen mit dem dringenden Wohnraumbedarf in Einklang zu bringen. Die Konkurrenz um die knappen verfügbaren Grundstücke spitzt sich zu und erfordert eine strategische Neuausrichtung.
Wichtige Erkenntnisse
- Der Transaktionsumsatz bei Immobilien stieg in den ersten acht Monaten um 14 % auf 770 Mio. Euro.
- Investitionen konzentrieren sich aufgrund fehlender Neubauprojekte stark auf Bestandsimmobilien.
- Die Nachfrage nach modernen, flexiblen Büroflächen bleibt hoch, die Leerstandsquote liegt unter 5 %.
- Ein Mangel an Grundstücken führt zu einem Nutzungskonflikt zwischen Wohnungsbau und Gewerbeansiedlung.
- Der Einzelhandel kämpft außerhalb von Nahversorger- und Tourismuslagen mit Leerständen, insbesondere bei mehrstöckigen Flächen.
Ein Markt im Wandel: Die aktuelle Lage
Nach einer Phase der Zurückhaltung gewinnt der Salzburger Immobilienmarkt wieder an Dynamik. Wolfgang Maislinger vom Immobilienbüro Hölzl & Hubner beschreibt die Entwicklung positiv: „Es geht in die richtige Richtung.“ Der Anstieg des Transaktionsumsatzes um 14 Prozent auf 770 Millionen Euro in den ersten acht Monaten des Jahres ist ein klares Signal für eine Stabilisierung.
Diese Erholung ist jedoch nicht in allen Segmenten gleichmäßig spürbar. Während der Gewerbemarkt aufholt, verzeichnete der Markt für Einfamilienhäuser einen Rückgang von acht Prozent. Besonders stark war der Einbruch bei Grundstücken mit einem Minus von 37 Prozent, was die zunehmende Flächenknappheit in der Region unterstreicht.
Investoren fassen wieder Vertrauen
Ein entscheidender Faktor für die positive Entwicklung im Gewerbebereich ist das stabilisierte Zinsniveau. „Das Zinsniveau ist nun wieder kalkulierbar und damit sind auch interessante Renditen wieder erwartbar“, erklärt Maislinger. Diese Vorhersehbarkeit erleichtert die Preisfindung, wodurch sich Käufer und Verkäufer wieder annähern.
Auch die Banken, die in der Vergangenheit oft als Bremse fungierten, zeigen sich wieder offener für Finanzierungen. Gepaart mit gestiegenen Mieten eröffnet dies neue Möglichkeiten für Investitionen. Dennoch bleibt ein Trend bestehen: Investoren mit hohem Eigenkapitalanteil haben weiterhin einen klaren Vorteil am Markt.
Fokus auf Bestandsimmobilien
Die meisten gewerblichen Investitionen fließen derzeit in bestehende Objekte. Abgesehen von Prestigeprojekten wie dem „Helix“ beim Europark wurden kaum Neubauten fertiggestellt. Laut Maislinger wurde in diesem Jahr noch kein einziges neues Bauprojekt begonnen, da für weitere Vorhaben zunächst eine entsprechende Vorverwertung gesichert sein muss.
Büroflächen: Neue Anforderungen und stabile Nachfrage
Die Art und Weise, wie Büroflächen genutzt werden, hat sich nachhaltig verändert. Obwohl sich das Homeoffice nicht flächendeckend durchgesetzt hat und die Büros unter der Woche wieder stärker frequentiert sind, haben sich die Anforderungen an die Arbeitsumgebung gewandelt.
„Was trotzdem bleibt, sind veränderte Flächenkonzepte, die die Stichworte Aufenthalt, Kreativität und Bewegung berücksichtigen“, betont Wolfgang Maislinger. Gefragt sind heute flächeneffiziente und flexible Raumsituationen. Das klassische Großraumbüro wird neu interpretiert, um sowohl Zusammenarbeit als auch konzentriertes Arbeiten zu ermöglichen.
Mietpreise und Leerstand
Diese modernen Konzepte finden sich zunehmend auch in sanierten Bestandsgebäuden. Gut ausgestattete Büroflächen finden schnell Mieter. Die Mietpreise bewegen sich in der Stadt Salzburg zwischen 12 und 13 Euro pro Quadratmeter für Bestandsimmobilien und 17 bis 22 Euro für Neubauten. Die Leerstandsquote hat sich auf einem niedrigen Niveau von unter fünf Prozent eingependelt.
ESG-Kriterien als entscheidender Faktor
Bei der Entscheidung für einen neuen Firmenstandort spielen Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG) eine immer größere Rolle. Unternehmen achten verstärkt auf die Nachhaltigkeit eines Gebäudes. Ein weiterer, oft unterschätzter Aspekt ist die verfügbare elektrische Anschlussleistung, die durch den Ausbau der E-Mobilität und die Elektrifizierung von Fuhrparks an ihre Grenzen stößt.
Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE Austria, bestätigt die Robustheit des Salzburger Büromarktes. Die Flächen konzentrieren sich auf die Submärkte Innenstadt, Salzburg-Süd, Salzburg-Nord und die Gewerbezone. „Besonders Salzburg-Süd mit dem Wissenspark Urstein bildet mit knapp 153.000 Quadratmetern den größten Teilmarkt“, so Oßberger. Aufgrund der Flächenknappheit in der Innenstadt rücken gut angebundene Lagen in den Fokus der Projektentwickler.
Der Kampf um den Boden: Wohnraum versus Arbeitsplätze
Das zentrale Problem des Salzburger Immobilienmarktes bleibt die Verfügbarkeit von Grundstücken. Dieser Mangel führt zu einem zunehmenden Konflikt zwischen Wohnungsbau und der Ansiedlung von Gewerbebetrieben. Experten warnen vor den Folgen einer einseitigen Priorisierung.
„Wenn 12.000 Wohnungen gebaut werden sollen, dann braucht man auch mindestens 4000 Arbeitsplätze für die Menschen. Oder man produziert 3000 neue Pendler, was wiederum Verkehr produziert.“
Wolfgang Maislinger, Hölzl & Hubner
Maislinger kritisiert das Fehlen einer Gesamtstrategie der Stadt. Als Beispiel nennt er den Stadtteil Schallmoos, der als Wohngebiet entwickelt werden soll, obwohl die dortigen Gewerbeflächen vollständig vermietet sind. Eine Umwidmung würde die Absiedlung bestehender Firmen bedeuten, ohne dass klar ist, wohin diese ausweichen könnten.
Viele Betriebe sind auf kurze Wege und innerstädtische Lager- oder Produktionsflächen angewiesen. Schon jetzt gibt es kaum Erweiterungsmöglichkeiten, was einige Unternehmen dazu zwingt, die Stadt zu verlassen.
Einzelhandel: Eine Branche mit drei Geschwindigkeiten
Auch im Einzelhandel ist nicht mit einem signifikanten Zuwachs an neuen Flächen zu rechnen. Der Markt ist laut Maislinger in drei Bereiche geteilt, die unterschiedlich gut funktionieren:
- Nahversorger: Flächen für den täglichen Bedarf sind weiterhin sehr gefragt.
- Touristische Lagen: Geschäftslokale in touristisch frequentierten Zonen laufen gut.
- Überregionale Einkaufszentren: Große Center wie der Europark ziehen konstant Kunden an.
Schwieriger ist die Situation für Geschäfte, die zwischen diese Kategorien fallen. Insbesondere in der Altstadt sind mehrgeschossige Geschäftsflächen von hohen Leerständen betroffen. Für Lokale im Erdgeschoss lassen sich hingegen leichter Mieter finden, auch weil die Mieten hier in den letzten Jahren um 10 bis 20 Prozent gesunken sind. „Das Mietniveau wird sich hier einpendeln“, prognostiziert Maislinger.