Der Immobilienmarkt in Salzburg und Umgebung zeigt deutliche Anzeichen einer Abkühlung. Nach Jahren des Booms sind die Transaktionen stark zurückgegangen. Hohe Zinsen, gestiegene Baukosten und eine allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit führen dazu, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer eine abwartende Haltung einnehmen. Experten sprechen von einer notwendigen Marktkorrektur, die neue Chancen, aber auch Risiken mit sich bringt.
Diese neue Realität betrifft Bauträger, private Verkäufer und potenzielle Käufer gleichermaßen. Während die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum ungebrochen hoch ist, klafft die Schere zwischen den Preisvorstellungen der Verkäufer und der Finanzierbarkeit für Käufer immer weiter auseinander. Die Situation erfordert eine Neubewertung der Marktlage für alle Beteiligten.
Wichtige Erkenntnisse
- Die Anzahl der Immobilientransaktionen in Salzburg ist deutlich gesunken.
- Steigende Kreditzinsen und strenge Vergaberichtlinien erschweren die Finanzierung für Käufer.
- Hohe Baukosten und unsichere wirtschaftliche Aussichten bremsen Neubauprojekte.
- Trotz der Flaute bleiben die Angebotspreise auf einem hohen Niveau stabil, was zu einer Pattsituation führt.
Der Markt im Stillstand: Angebot trifft auf zögerliche Nachfrage
Ein funktionierender Markt lebt von Bewegung – von Angebot und Nachfrage, die zu Transaktionen führen. In Salzburg scheint dieser Mechanismus derzeit gestört. Viele Immobilien stehen länger zum Verkauf, während die Zahl der potenziellen Käufer, die eine Finanzierung erhalten, abnimmt. Die Gründe dafür sind vielschichtig und betreffen sowohl die Angebots- als auch die Nachfrageseite.
Auf der einen Seite halten viele Eigentümer an den hohen Preisvorstellungen der vergangenen Jahre fest. Sie hoffen, dass die Flaute nur vorübergehend ist. Auf der anderen Seite sehen sich Käufer mit einer doppelten Belastung konfrontiert: den nach wie vor hohen Immobilienpreisen und den deutlich gestiegenen Kosten für Hypothekarkredite. Diese Kombination macht den Kauf für viele unerschwinglich.
Die Rolle der Finanzierungskosten
Der entscheidende Faktor für die aktuelle Marktlage ist die Zinswende der Europäischen Zentralbank. Jahrelang waren Kredite historisch günstig, was die Nachfrage befeuerte und die Preise in die Höhe trieb. Seit 2022 hat sich das Blatt gewendet. Die Leitzinsen wurden mehrfach angehoben, um die Inflation zu bekämpfen. Für Immobilienkäufer bedeutet das:
- Höhere monatliche Raten: Die Kosten für einen Kredit haben sich vervielfacht, was die leistbare Kreditsumme für den Einzelnen reduziert.
- Strenge Kreditvergaberichtlinien (KIM-Verordnung): Seit August 2022 gelten in Österreich strengere Regeln für die Vergabe von Immobilienkrediten. Kreditnehmer müssen mehr Eigenkapital vorweisen und die monatliche Rate darf einen bestimmten Prozentsatz des Nettoeinkommens nicht überschreiten.
- Weniger Finanzierungszusagen: Als Folge der strengeren Regeln und höheren Zinsen erhalten deutlich weniger Antragsteller eine Kreditzusage von den Banken.
Zahlen zur Marktentwicklung
Laut Experten ist die Anzahl der Immobilientransaktionen im Bundesland Salzburg im Vergleich zu den Boomjahren um bis zu 40 % zurückgegangen. Gleichzeitig sind die Baukosten in den letzten zwei Jahren um über 15 % gestiegen, was Neubauprojekte zusätzlich verteuert und verzögert.
Auswirkungen auf Bauträger und Neubauprojekte
Die aktuelle Marktsituation stellt insbesondere Bauträger vor große Herausforderungen. Projekte, die noch zu Zeiten niedriger Zinsen und hoher Nachfrage geplant wurden, sind nun schwerer zu verkaufen. Ein Beispiel dafür ist das Projekt „Grandezza Salzburg“ im Stadtteil Parsch, entwickelt von den Immobilieninvestoren Christoph und Susanne Fürstner.
Während der Rohbau bereits steht, gestaltet sich der Verkauf der Einheiten unter den neuen Marktbedingungen schwieriger. Bauträger müssen ihre Kalkulationen überdenken und flexibler auf die veränderte Nachfrage reagieren. Einige Projekte werden verschoben oder sogar komplett gestoppt, da die Rentabilität nicht mehr gegeben ist.
„Wir befinden uns in einer Phase der Preisfindung. Verkäufer müssen realisieren, dass die Preise der Vergangenheit nicht mehr erzielbar sind, und Käufer müssen sich an das neue Zinsniveau gewöhnen“, erklärt ein lokaler Immobilienmakler.
Diese Anpassungsphase führt zu einer Verlangsamung im Neubaisektor. Das wiederum könnte mittelfristig den Druck auf den Mietmarkt erhöhen, da weniger neuer Wohnraum geschaffen wird, während die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt.
Regionale Preisunterschiede und ländlicher Raum
Obwohl der gesamte Salzburger Immobilienmarkt von der Abkühlung betroffen ist, zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. In der Stadt Salzburg und den begehrten Umlandgemeinden bleiben die Preise aufgrund der hohen Lebensqualität und des begrenzten Angebots relativ stabil. Ein signifikanter Preisverfall ist hier bislang nicht zu beobachten.
Hintergrund: Der Markt in ländlichen Gebieten
Auch in ländlicheren Regionen wie dem Innviertel sind die Preise hoch. In der Gemeinde Jeging beispielsweise liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis laut Annoncen bei rund 3.565 Euro. Dieser Wert zeigt, dass der Preisanstieg der letzten Jahre auch periphere Lagen erfasst hat. Die aktuelle Flaute könnte hier jedoch zu stärkeren Preiskorrekturen führen als in den urbanen Zentren.
Für Käufer könnten sich gerade in diesen ländlichen Gebieten neue Gelegenheiten ergeben. Wer bereit ist, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen, findet hier potenziell eher Immobilien, bei denen Verkäufer zu Preisverhandlungen bereit sind. Die Nachfrage konzentriert sich jedoch weiterhin stark auf Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung.
Ausblick: Wann kommt die Wende?
Experten sind sich einig, dass der Markt Zeit braucht, um ein neues Gleichgewicht zu finden. Eine schnelle Rückkehr zu den Verhältnissen der Boomjahre ist unwahrscheinlich. Die weitere Entwicklung hängt von mehreren Faktoren ab:
- Zinsentwicklung: Leichte Zinssenkungen durch die EZB könnten die Finanzierungskosten etwas reduzieren und die Nachfrage wieder leicht beleben. Große Zinsschritte nach unten sind jedoch vorerst nicht zu erwarten.
- Preisanpassungen: Eine Belebung des Marktes wird erst eintreten, wenn die Angebotspreise sinken und sich dem finanzierbaren Rahmen der Käufer annähern. Dies ist ein langsamer Prozess, da viele Verkäufer nicht unter Druck stehen.
- Wirtschaftliche Lage: Die allgemeine Konjunktur, die Entwicklung der Inflation und die Sicherheit der Arbeitsplätze spielen eine entscheidende Rolle für die Kaufbereitschaft der Bevölkerung.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Salzburger Immobilienmarkt von einer dynamischen Verkaufsphase in eine Phase der Stagnation übergegangen ist. Für Käufer bedeutet dies mehr Auswahl und potenziell mehr Verhandlungsspielraum, aber auch höhere Finanzierungshürden. Verkäufer müssen sich auf längere Vermarktungszeiten und realistischere Preisvorstellungen einstellen. Der Markt ist nicht zusammengebrochen, sondern befindet sich in einer notwendigen und gesunden Korrekturphase.